L'encadrement des loyers

L'encadrement des loyers L’encadrement des loyers est entré en vigueur sur 24 communes du Pays Basque depuis le 25 novembre 2024. L'expérimentation a pour but de limiter l’augmentation des loyers dans les secteurs en forte tension immobilière et de prévenir les loyers abusifs. Découvrez les spécificités du dispositif et utilisez notre simulateur en ligne pour connaître le tarif plafond correspondant à votre logement. Mise à jour : 25 novembre 2025 Imprimer cette page Partager Partager sur Facebook Partager sur Twitter Partager sur LinkedIn Copier le lien Euskaraz irakurri Sommaire Quel est le principe de l'encadrement des loyers ?L’encadrement des loyers est entré en vigueur sur 24 communes du territoire le 25 novembre 2024. L'expérimentation doit permettre de limiter l’augmentation des loyers dans les secteurs en forte tension immobilière et de prévenir les loyers abusifs.La mesure s'applique sur les communes suivantes : Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Urrugne, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre d’Irube, Urcuit, Ustaritz, Villefranque.Le dispositif détermine un loyer plafond à ne pas dépasser. Le loyer de référence est le loyer médian pratiqué par zone. Le loyer majoré correspond au loyer médian majoré de 20%. Le loyer de référence minoré équivaut au loyer médian minoré de 30%. Le montant maximal du loyer pratiqué doit donc être égal au loyer de référence majoré possiblement de 20%.La superficie des annexes (terrasses, celliers, jardins, parkings, garages,…) ne doit pas être intégrée à la surface habitable du logement sur laquelle est calculée le loyer.L'encadrement des loyers concerne uniquement les locations effectives depuis le 25 novembre 2024, les renouvellements de bail et changements de locataire.Télécharger l'arrêté du 21 octobre 2024 Télécharger l'arrêté du 25 novembre 2025Qui est concerné par l'encadrement des loyers ?L’encadrement des loyers concerne :les locations des logements vides ou meublés (y compris les colocations avec baux multiples) en résidence principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principal ;le bail mobilité.Il s’applique aux baux signés à partir du 25 novembre 2024 :1ère mise en location ;changement de locataire ;renouvellement de bail.Il ne s’applique pas :aux logements appartenant ou gérés par les organismes HLM ou SEM ;aux logements conventionnés Anah (article L351-2 et L831-1 du CCH) ;aux logements soumis à la loi de 1948 ;aux locations saisonnières ;aux logements meublés situés dans certaines résidences avec services.Comment les plafonds de loyer sont-ils fixés ?Une enquête a été réalisée par l’Observatoire Local des Loyers (OLL) pour connaître les loyers pratiqués sur le territoire du Pays Basque. A partir de ces données, les 24 communes ont été réparties en 3 zones avec, pour chacune, des loyers de référence (hors charges).Ces loyers dépendent :du nombre de pièces (T1, T2, T3...) ;de l’année de construction ;si le bien est loué vide ou meublé ;s’il s’agit d’un appartement ou d’une maison.Comment calculer mon loyer ?La méthode pour calculer votre loyer est la suivante :Le montant maximal du loyer pratiqué doit être égal au loyer de référence majoré possiblement de 20%.Au-delà, les tarifs pratiqués seront illégaux.À savoir : le propriétaire peut faire payer un complément de loyer au locataire, si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles (situation exceptionnelle, confort, vue, équipement de luxe...) par rapport aux logements voisins de même catégorie.Les motifs jugés irrecevables par le juge pour une demande de complément de loyer sont : la décoration ou la luminosité du logement ;une cuisine équipée ;des placards de rangement ;la location à proximité du RER/métro ;des travaux de rénovation ;un petit balcon.Les motifs estimés comme recevables par des décisions de justice, sont : une grande terrasse;une vue exceptionnelle sur un monument;des équipements luxueux;une hauteur sous plafond de plus de 3,3 m.Rappel : dans tous les cas, la justification d'un complément de loyer s'évalue par rapport à la présence ou pas des ces caractéristiques, y compris rares, dans des logements similaires dans le même secteur géographique.Les références de loyer sont révisées chaque année et publiées par arrêté préfectoral et intègrent l'indice de référence des loyers (IRL). Sur un nouveau bail (qui est plafonné par l'encadrement des loyers), on applique l'IRL chaque année. Sur un renouvellement de bail, on applique le loyer de référence en date..Un simulateur pour calculer votre loyerLa Communauté d'Agglomération Pays Basque met à votre disposition un simulateur en ligne pour connaître le tarif plafond du loyer applicable à votre logement.Comment utiliser le simulateur ?Étape 1 : Saisissez votre adresse dans la barre de recherche en haut à droite de la carte pour connaître le numéro de votre zone. Le numéro de zone figure sur la carte ou au clic sur la zone qui vous concerne ;Étape 2 : Cliquez sur l'onglet « Simulateur » et renseignez les caractéristiques du logement pour connaître le tarif plafond à appliquer.Je fais ma simulation en ligneA noter : Les personnes en situation de handicap peuvent faire une demande d’assistance à encadrementdesloyerscommunaute-paysbasquefr Comment faire la demande auprès de mon propriétaire ?Cas n°1 : Vous avez signé votre bail avant le 25 novembre 2024Dans ce cas, votre logement sera concerné par l’encadrement des loyers seulement au renouvellement du bail et seulement si vous en faites la demande à votre propriétaire.Comment procéder ?Parlez-en d’abord à votre propriétaire ;Adressez-lui une demande de régularisation par lettre recommandée (vous pouvez utiliser ce courrier type (.doc, 39 Ko)). Cette lettre doit être réceptionnée par votre propriétaire au moins 5 mois avant la fin du contrat de location. Si le délai prescrit ne peut pas être respecté, le bail est prolongé jusqu'à son prochain renouvellement avec le montant initial, sauf entente à l’amiable avec son propriétaire;S'il la conteste ou s'il ne répond pas, vous devez adresser un courrier à la Commission Départementale de Conciliation (CDC), 4 mois avant la fin du contrat. La Commission vous convoquera avec votre propriétaire pour trouver un accord ;En cas d’absence de conciliation, un procès verbal de non conciliation sera rédigé et sera remis ou envoyé au propriétaire et au locataire. Vous devez alors saisir le tribunal compétent, avant la fin du bail.Le locataire ou le propriétaire d'un logement loué avec un bail à mobilité ne peuvent pas faire appel à la CDC qui n'est pas compétente pour ce type de bail. Ils peuvent alors faire appel à un conciliateur de justice. La saisine est obligatoire pour les litiges inférieurs à 5000 euros et facultative (mais recommandée) au-delà de 5000 euros, afin de pouvoir saisir le juge.A noter : L'ADIL 64 (Agence départementale d’information sur le logement) peut vous accompagner dans vos démarches auprès du propriétaire.Cas n°2 : Vous avez signé votre bail à compter du 25 novembre 2024Dans ce cas, votre logement est directement concerné par l’encadrement des loyers. Vous y avez droit.Comment procéder ?Parlez-en d’abord à votre propriétaire ;Vous avez 3 ans pour lui adresser une demande de régularisation par lettre recommandée (vous pouvez utiliser ce courrier type (.doc, 39 Ko));S'il la conteste, vous devez adresser un courrier à la Commission départementale de conciliation (CDC). La Commission vous convoquera avec votre propriétaire pour trouver un accord ;En cas d’absence de conciliation, un procès verbal de non conciliation sera rédigé et sera remis ou envoyé au propriétaire et au locataire. Vous devez alors saisir le tribunal compétent, avant la fin du bail - mais il est dans votre intérêt de le saisir immédiatement.Signalez en parallèle votre situation à la Communauté d’Agglomération Pays Basque, via ce formulaire. Elle instruira votre doss